Naslovna slika za Možemo stvoriti riječki model izgradnje javnih stanova za dugoročni najam!
18. 03. 2021.

Možemo stvoriti riječki model izgradnje javnih stanova za dugoročni najam!

Poboljšanje postojećeg gradskog stambenog fonda samo je jedan od koraka ka stanovanju dostupnom svima. Naš program u poglavlju posvećenom stanovanju dostupnom svima, predviđa izgradnju javnih stanova, ali za dugoročni najam.

Što razlikuje javne stanove za dugoročni najam od državnog programa poticane stanogradnje?

Državni program poticane stanogradnje (POS) temelji se na izgradnji stanova čija se cjelokupna investicija vraća prodajom stanova kućanstvima s popisa prvenstva, po nižim cijenama od tržišnih. Prvenstvo na stanove POS-a imaju građanke i građani do 35 godina života kojima je to prvi stan, a koji su sposobni kreditno se zadužiti za njegovu kupnju.
Iako je donio niz pozitivnih učinaka, POS nije značajno utjecao na šire smanjenje cijena kupnje i najma stanova na tržištu. Poticanjem stambenog zaduživanja, unatoč mnogo pristupačnijim kreditnim uvjetima od klasičnih, naglasio je ideju vlasništva kao jedinog pravog rješenja stambenog pitanja u Hrvatskoj. Dodatno, sve veći broj građanki i građana ima kratkoročne ugovore o radu čime su im ovi naizgled priuštivi krediti nezamislivi, dok cijene najma na tržištu često prelaze i 40% ukupnih primanja kućanstva.

Iz perspektive gradova, centralizirani program POS-a sveo je njihovu ulogu na doniranje zemljišta za gradnju, osiguravanje komunalne infrastrukture te grubo definiranje kriterija prvenstva dodjele. Time je onemogućena strateški važna uloga gradova u vođenju i planiranju vlastite stambene politike. Umjesto isključivog oslanjanja na državno subvencioniranje bankovnih kredita za kupnju stanova, gradovi mogu i trebaju razvijati javne stanove za dugoročni najam.

Trenutno, u Hrvatskoj ne postoji ni jedan primjer izgradnje javnih stanova za dugoročni najam koji ostaju u gradskom, odnosno javnom vlasništvu. Dok Grad Rijeka upravlja s nešto manje od 2% ukupnog stambenog fonda (u odnosu na 98% stanova u privatnom vlasništvu), europski je prosjek 15%, a bečki 60%. Takvi su modeli diljem Europe smanjili i stabilizirali ukupno kretanje cijena stanova na tržištu te otvorili životnu važnu mogućnost najma pristupačnog znatno širem krugu građanki i građana koji pripadaju raznim rizičnim skupinama.

Osim jamčenja stabilnosti i sigurnosti, dostupnost javnih stanova za dugoročni najam neizravno utječe na širok spektar životnih odluka – od ostanka u gradu do olakšanog planiranja budućnosti.

Kako ćemo financirati javne stanove za dugoročni najam?

Usporedbe radi, ukupna potrebna sredstva za prosječni objekt POS-a, s pedesetak kvalitetnih stanova, iznose četrdeset milijuna kuna. Jedna od mogućih preraspodjela unutar proračuna je ta da dio od tridesetak milijuna kuna kojima Grad Rijeka trenutno sufinancira državni program POS-a za prodaju možemo usmjeriti u financiranje gradske stanogradnje za najam. Ostatak sredstava, do 80% ukupno potrebnih, osigurat ćemo kroz fondove Europske unije, od kojih je nekoliko namijenjeno upravo takvim projektima i jedinicama lokalne samouprave. Ukupno potrebna sredstva dodatno se mogu smanjiti darivanjem gradskog, županijskog ili državnog zemljišta za izgradnju, lokaliziranim i skupnim javnim nabavama kao i modelima prenamjene postojećih objekata u gradskom vlasništvu za stanovanje.

Primjer iz Danske pokazuje da zagovaranjem prema državnim tijelima možemo utjecati na ukidanje PDV-a za materijal i usluge pri izgradnji gradskih stanova za dugoročni najam. Primjeri iz Španjolske i Irske, s druge strane, pokazuju da zakonima možemo osigurati da se određeni postotak stanova u projektima privatne stanogradnje dodijeli jedinicama lokalne samouprave na upravljanje i raspodjelu po transparentnim kriterijima.

Kako ćemo upravljati i održavati javne stanove za dugoročni najam?

Osnovat ćemo novo javno tijelo u gradskom vlasništvu zaduženo za planiranje, izgradnju, upravljanje i održavanje javnih stanova za dugoročni najam. Ono će zaposliti stručne Riječanke i Riječane, ali i koordinirano raditi s gradskim odjelima, administracijama riječkog prstena te državnim tijelima. Novo tijelo, prvo svoje vrste u Hrvatskoj, raspisivat će projekte za sredstva europskih fondova, sakupljati i stvarati potrebnu dokumentaciju za izgradnju te u suradnji s lokalnim arhitektonskim udruženjem provoditi arhitektonske i građevinske natječaje s naglaskom na lokalnu i zelenu (u smislu održivijih načina gradnje i materijala) javnu nabavu. Bit će zaduženo za komunikaciju s korisnicima javnih stanova za dugoročni najam te za održavanje izgrađenih objekata. U svoj će fond sakupljati najam kojeg će isključivo ulagati u ponovnu izgradnju višestambenih objekata za dugoročni najam.

Kako ćemo regulirati visinu cijena najma te kriterije za dodjelu stanova?

Primjeri diljem Europe ukazuju na višestruke prednosti takozvanog miješanog stanovanja, unutar kojeg u javnoj zgradi za dugoročni najam žive razne dobne skupine različitih primanja. Između ostalog, time se potiče društvena uključenost i sveopća kvaliteta života, naspram poznatih hrvatskih primjera smještanja po bilo kojem kriteriju ugroženih skupina u getoizirane, nove kvartove.

Miješano stanovanje nudi mogućnost udruženog najma, modela u kojem se visina cijene najma računa na razini ukupnih troškova cijele zgrade na razini jednog mjeseca. Tada se visina cijene najma dijeli na fiksni i promjenjivi dio. Fiksni je dio najma identičan za sve najmoprimce, a promjenjivi dio određen je kriterijima mjesečnih primanja, veličine kućanstva ili pripadnosti ugroženim skupinama.

Po opisanim kriterijima, neki korisnici stvaraju pravo na oslobađanje od plaćanja promjenjivog dijela najma, dok se drugima određuje visina njegove cijene.

Dodatno, novo javno tijelo zaduženo za planiranje, izgradnju, upravljanje i održavanje javnih stanova za dugoročni najam u komunikaciji s korisnicima vodi evidenciju kojom, po potrebi, može privremeno mijenjati definiranu visinu promjenjivog dijela najma – primjerice, u situaciji ostanka bez posla.

Na taj način, Grad osigurava istinski socijalnu stambenu politiku koja dugoročno poboljšava kvalitetu života u Rijeci, zadržava mlade u našem gradu, brine o svojim potrebitim građankama i građanima te dugoročno utječe na smanjenje ukupnog kretanja cijena kupnje i najma stanova na tržištu.

Održivost opisanog modela osigurana je time da, nakon povrata investicije, postepeno sakupljene najamnine stvaraju uvjete za izgradnju novih javnih stanova za dugoročni najam.

Možemo stvoriti u hrvatskim okvirima pionirski model gradske stanogradnje za dugoročni najam!